ruhiger Arbeitsplatz durch den Dienstherrn sicherzustellen?

Ich will das mal kurz noch am Beispiel ausführen, um das deutlicher zu machen. Mir ist natürlich bewusst, dass ein Beispiel nicht die gesamte Bandbreite aller Konstellationen abdeckt und individuell die gestiegenen Immobilienpreise doch zu höheren Belastungen führen konnten. Ich versuche aber mal eine relativ einfache Grundkonstellation nachzuzeichnen.

Gehen wir jeweils von einem Lehrerpaar nach einigen Berufsjahren auf Stufe A13/8 aus, die vereinfacht beide voll arbeiten. Wir vergleichen einmal die Jahre 2010 und 2020 mit den damals geltenden Einkommen und den Bauzinsen für 15-jährige Zinsbindungen und schauen, was ein Haus kosten durfte (genauer gesagt: welcher Kredit bedient werden kann), wenn dieser jeweils nach 20 Jahren abgezahlt sein soll. Das Paar will dafür 25% des verfügbaren Nettoeinkommens benutzen (hier vor PKV). Finanziert wird jeweils zu ca. 90% des Kaufpreises.

2010: 2xA13/8 Netto sind ca. 6200€ pro Monat , davon stehen 18.600€ p.a. (1550€ im Monat) für den Schuldendienst zur Verfügung

Bauzinsen lagen damals bei knapp 4,5% für 15 Jahre bzw. knapp über 4,0% für 10 Jahre. Bei einer Rückführung des Kredits innerhalb

von 20 Jahre hätte dieser dann je nach Zinssatz nur zwischen 245k-255k betragen dürfen.

2020: 2xA13/8 Netto sind ca. 7600€ pro Monat, davon stehen 22.800€ p.a. (1900€ im Monat) für den Schuldendienst zur Verfügung

Bauzinsen lagen damals bei knapp 1,2% für 15 Jahre bzw. knapp unter 1,0% für 10 Jahre. Bei einer Rückführung des Kredits innerhalb

von 20 Jahre hätte dieser dann je nach Zinssatz nur zwischen 405k-415k betragen dürfen.

Das Haus hätte 2010 also nur ca. 275k kosten dürfen, 2020 aber bereits ca. 455k, was einer möglichen Preissteigerung von 65% entspricht, um gleiche finanzielle Belastungen zu haben.

Wenn man nun in die oben verlinkte Grafik schaut, sieht man, dass das im Durchschnitt ziemlich genau der tatsächlichen Preissteigerung am Immobilienmarkt entspricht.

PS: Natürlich ist - wie ich oben bereits erwähnte - jetzt gerade die Situation eine ganz andere und zumindest die Angebotspreise haben darauf noch nicht hinreichend reagiert. Diese scheinen aber inzwischen weit weg von den tatsächlich realisierten Preisen zu liegen, es gibt da im Gegensatz zu vor 2 Jahren wieder einen guten Verhandlungsspielraum.

Zitat von Seph

Das stimmt im aktuellen Marktumfeld zwar, da die Angebotspreise noch nicht an die aktuelle Zinsentwicklung angepasst sind. Vor etwa 2 Jahren hingegen stimmte die Aussage so nicht. Wir hatten damals gekauft und mir ist bei den Preisen schon sehr anders geworden, auch weil ich Preise vergleichbarer Immobilien von vor 10 Jahren kannte.

Immobilienpreise sind in den letzten 20 (30, 40, 50) Jahren deutlich mehr gestiegen als die Besoldung. Genau das habe ich gesagt bzw. gemeint.

Ich habe es ja schon geschrieben, während ich meine Wohnung übertrieben teuer fand, konnte ich sie mir dennoch Ende 2021 leisten.

Heute wäre das keine Frage des "wollens" mehr, die Bank würde mein (jetzt) A14 als nicht mehr ausreichend empfinden, mir die Finanzierung überhaupt zu ermöglichen.

Ist ja auch logisch, bei 4% Zinsen und 300.000 Kosten (das ist eher niedrig geschätzt, so stark sind die Preise noch lange nicht gefallen) zahlt man ja bereits 1000 Euro nur an Zinsen, monatlich. Was will man da noch großartig tilgen.

Kommt doch extrem auf den Wohnort an, das gilt für weite Teile Deutschlands nicht. Es gibt immernoch Gegenden, in denen dir Immos nachgeschmissen werden und es werden gefühlt sogar mehr. Es ist die Ballung und es sind die Ansprüche oder Optionen, die unsereins da vor Probleme stellt. Zieh nach Zwickau, da holst dir ne Villa mit Pool.

Wenn ich heute betrachte:

Das Reihenmittelhaus, was mit allen Kaufnebenkosten etc. vor 1 1/2 Jahren noch 950 000 kostete und jetzt bei 850 000 steht (und ich nehme mal an, dass es am Ende für 800 000 raus geht):

200 000 Eigenkapital

2021: 950 000 - 200 000 = 750 000 Kredit bei 1% + 3% Tilgung -> 2500€ Rate im Monat. Uff.

2023: 800 000 - 200 000 = 600 000 Kredit bei 3,8% und 2% Tilgung -> 2900€ Rate im Monat. Also 400€ mehr zu tragen! Das ist schon eine Hausnummer in Bezug auf die monatliche Belastung.

Dann kalkuliere ich mal die Tilgung:

2021 -> 2031: 513 500 Restschuld

2023 -> 2033: 454 000 Restschuld

Ok, interessantes Ergebnis. Die Variante 2 (höherer Zins, etwas niedrigerer Preis) führt zu einer deutlich angespannteren monatlichen Rate, die aber (in dieser Rechnung) sich am Ende durch eine geringere Restschuld am Ende der 10 Jahre ausgleicht.

Am Ende sieht es ähnlich aus, da aber die 400€ im Monat mehr einem die Luft abwürgen können, ist die 2021er-Variante in der Finanzierung doch deutlich einfacher.

Hm, was ein Glück muss ich das nur theoretisch berechnen.

Finnegans Wake

Das sind aber die Preise für Neubau? Oder?

Zitat von Finnegans Wake

Wenn ich heute betrachte:

Das Reihenmittelhaus, was mit allen Kaufnebenkosten etc. vor 1 1/2 Jahren noch 950 000 kostete und jetzt bei 850 000 steht (und ich nehme mal an, dass es am Ende für 800 000 raus geht):

200 000 Eigenkapital

2021: 950 000 - 200 000 = 750 000 Kredit bei 1% + 3% Tilgung -> 2500€ Rate im Monat. Uff.

2023: 800 000 - 200 000 = 600 000 Kredit bei 3,8% und 2% Tilgung -> 2900€ Rate im Monat. Also 400€ mehr zu tragen! Das ist schon eine Hausnummer in Bezug auf die monatliche Belastung.

Dann kalkuliere ich mal die Tilgung:

2021 -> 2031: 513 500 Restschuld

2023 -> 2033: 454 000 Restschuld

Ok, interessantes Ergebnis. Die Variante 2 (höherer Zins, etwas niedrigerer Preis) führt zu einer deutlich angespannteren monatlichen Rate, die aber (in dieser Rechnung) sich am Ende durch eine geringere Restschuld am Ende der 10 Jahre ausgleicht.

Am Ende sieht es ähnlich aus, da aber die 400€ im Monat mehr einem die Luft abwürgen können, ist die 2021er-Variante in der Finanzierung doch deutlich einfacher.

Hm, was ein Glück muss ich das nur theoretisch berechnen.

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Wir reden hier fast von ner Million, ist jetzt nicht gerade Standard. Kommt ja auch drauf an, was man möchte und vor allem, wo man baut.

Zitat von chemikus08

Finnegans Wake

Das sind aber die Preise für Neubau? Oder?

Ja.

Die Rechnung bei aktuellen Preisen von gebrauchten und dann die Renovierung (vor allem auch die energetische) zu kalkulieren, ist mir zu komplex und mit zu vielen Unwägbarkeiten verbunden. Und da fehlt mir auch der Vergleich (mangels Beobachtung und eigener Erfahrung und mangelndem eigenen handwerklichen Talent ).

Zitat von CandyAndy

Wir reden hier fast von ner Million, ist jetzt nicht gerade Standard. Kommt ja auch drauf an, was man möchte und vor allem, wo man baut.

In der Region leider Standard. Preise aus Immoscout für Neubau-RH (aktuelles Projekt) mit Handtuch-Garten.

Also:

Was man "möchte" -> man muss sich hier mit normalen RH mit Handtuch-Garten begnügen.

Wo: Ist wirklich vom Wunsch-Ort abhängig. An unserem Wunsch-Ort mit hoher Lebensqualität und sehr kurzen Wegen ist das leider so teuer.

Und noch ein Edit: Wie gesagt mit dem unverdienten Glück des rechtzeitigen Kaufs wohnen wir jetzt ziemlich günstig. Ist kein Verdienst unsererseits sondern einfach nur unverschämtes Glück. Jobs und fast alles, was das Leben braucht, im 5km-Radius.

Zitat von CandyAndy

Wir reden hier fast von ner Million, ist jetzt nicht gerade Standard. Kommt ja auch drauf an, was man möchte und vor allem, wo man baut.

Unter 300.000€ bekommt man kein neues Haus (ohne Grundstück). Es sei denn man baut alles selbst.

Zitat von s3g4

Immobilienpreise sind in den letzten 20 (30, 40, 50) Jahren deutlich mehr gestiegen als die Besoldung. Genau das habe ich gesagt bzw. gemeint.

Ja, das ist unbestritten. Die Preissteigerungen waren maßgeblich durch die in den 2010er Jahren deutlich fallenden Hypothektenzinsen befeuert und weniger durch die Einkommensentwicklung. Dass das nicht zu höheren Belastungen führte, habe ich weiter oben dargestellt. Jetzt aktuell treffen die noch nicht angepassten Angebotspreise auf ein steil angestiegenes Zinsniveau und es muss sich erst noch ein neues Gleichgewicht einstellen. Dass das zu deutlichen Preiskorrekturen führen muss, ist absehbar.

Zitat von Seph

Ja, das ist unbestritten. Die Preissteigerungen waren maßgeblich durch die in den 2010er Jahren deutlich fallenden Hypothektenzinsen befeuert und weniger durch die Einkommensentwicklung. Dass das nicht zu höheren Belastungen führte, habe ich weiter oben dargestellt. Jetzt aktuell treffen die noch nicht angepassten Angebotspreise auf ein steil angestiegenes Zinsniveau und es muss sich erst noch ein neues Gleichgewicht einstellen. Dass das zu deutlichen Preiskorrekturen führen muss, ist absehbar.

Ja ist immer noch ein Markt klar.

Die Richtung der Preise ist aber klar, wenn man mal etwas herauszoomt.

Zitat von Seph

Ja, das ist unbestritten. Die Preissteigerungen waren maßgeblich durch die in den 2010er Jahren deutlich fallenden Hypothektenzinsen befeuert und weniger durch die Einkommensentwicklung. Dass das nicht zu höheren Belastungen führte, habe ich weiter oben dargestellt. Jetzt aktuell treffen die noch nicht angepassten Angebotspreise auf ein steil angestiegenes Zinsniveau und es muss sich erst noch ein neues Gleichgewicht einstellen. Dass das zu deutlichen Preiskorrekturen führen muss, ist absehbar.

Ich ergänze als weiteren Faktor neben den Zinsen:

Im Neubaubereich haben auch erhöhte Standards zu höheren Preisen geführt. Da ist es schwierig, deutlich nach unten zu gehen, besonders, wenn die Grund und Boden knapp und teuer sind.

(Was aber auch - bei gebrauchten Immobilien - gemäß deiner Erwartung besonders bei schlechtem energetischem Zustand zu spürbaren Preisnachlässen führen sollte, da das Haus auf dem teuren Grund dann nur noch verhältnismäßig wenig wert ist.)

Aus bisherigen Entwicklungen kann man kaum auf weitere Entwicklungen extrapolieren. Insbesondere lassen sich kurzfristige Schwankungen nicht sicher vorhersagen. Ich bin mir auch sicher, dass Immobilien in 50 Jahren rein inflationsbedingt noch einmal mit deutlich anderen Preisen gehandelt werden. Ich bin mir aber auch sicher, dass ein Markt auf eine kaufkraftbedingt deutlich abgesunkenen Nachfrage auch durch ein Absinken der Preise reagieren muss und wird. Das gilt insbesondere für den Bestand, weniger für den Neubau.

Zitat von s3g4

Ja ist immer noch ein Markt klar.

Die Richtung der Preise ist aber klar, wenn man mal etwas herauszoomt.

Wahrlich eine interessante Grafik.

Da das Immobilieninvestment durch Kredite gehebelt ist, lohnt es sich bei höherer Inflation langfristig meist, da nominal die Wohnkosten eben auch steigen und die Belastung und Schuld sich in der Regel real nach unten inflationiert.

Zitat von watweisich

Es geht ja nicht um Prestige sondern das Gesamtpaket aus attraktivem Wohnen in einem Jahrhundertwendeviertel mit hübschen Fassaden, grünen Vorgärten und Innenhöfen, kleinteiliger Mischnutzung, unmittelbare Nähe nur Infrastruktur sowohl des täglichen als auch speziellen Bedarfs, etc....

Die einzigen Nachteile sind eben Lärm und fehlende Parkplätze.

Die vegane eierlegende Wollmilchsau gibt's halt nicht. Die Frage ist, was kann und will ich als Nachteile in Kauf nehmen? Die eigene Priorisierung ist da komplett unterschiedlich. Mein Wunsch nach Zentralität, vielen Menschen um mich herum und kurzen Wegen ist für manche Freundinnen und Freunde sogar eher ein Alptraum bzw. für andere den Preis (nicht nur finanziell) nicht wert.

Zitat von CandyAndy

Kommt doch extrem auf den Wohnort an, das gilt für weite Teile Deutschlands nicht. Es gibt immernoch Gegenden, in denen dir Immos nachgeschmissen werden und es werden gefühlt sogar mehr. Es ist die Ballung und es sind die Ansprüche oder Optionen, die unsereins da vor Probleme stellt. Zieh nach Zwickau, da holst dir ne Villa mit Pool.

Aber hat man dort auch die Fachkräfte, sprich Handwerker, die dir das zusammenzimmern? Ansonsten fände ich die Vorstellung durchaus attraktiv!

Zitat von Seph

2010: 2xA13/8 Netto sind ca. 6200€ pro Monat , davon stehen 18.600€ p.a. (1550€ im Monat) für den Schuldendienst zur Verfügung

Bauzinsen lagen damals bei knapp 4,5% für 15 Jahre bzw. knapp über 4,0% für 10 Jahre. Bei einer Rückführung des Kredits innerhalb

von 20 Jahre hätte dieser dann je nach Zinssatz nur zwischen 245k-255k betragen dürfen.

Okay, ich sehe schon, wir haben auch generell ganz andere Vorstellungen, wie und wo man so etwas finanziert.

Alle Finanzierungsbeispiele (habe sie gerade rausgesucht) hatten mindestens 30 Jahre Laufzeit. Wir haben uns damals überlegt, was uns von dem Einkommen meines Mannes jeden Monat zum Sparen übrig blieb. Das waren 1000 Euro (bei einem Einkommen von 2500 Euro ca. Netto), das haben wir in die Finanzierung gesteckt (denn das was wir vorher an Miete und Nebenkosten hatten, sollte damals noch für die Nebenkosten wenn man im Haus wohnt reichen, ist inzwischen leider anders, aber das ging gut). Steuerrückzahlungen und mein Einkommen gingen jedes Jahr in die maximal möglichen Sondertilgungen (7500 Euro), die wir bis auf ein Jahr jedes Jahr voll nutzen konnten.

Der Plan ging auf und die nicht zu vergessenen letztendlich 22.000 Euro Eigenheimzulage (mit der wir in der Höhe natürlich überhaupt nicht planen konnten oder gerechnet haben) haben dabei total gut geholfen und wir haben eben jetzt nur noch das nicht früher ablösbare KfW-Darlehen mit ca. 200-300 Euro monatlich, aber einem vielfachen an Einkommen.

Zitat von Finnegans Wake

Wahrlich eine interessante Grafik.

Da das Immobilieninvestment durch Kredite gehebelt ist, lohnt es sich bei höherer Inflation langfristig meist, da nominal die Wohnkosten eben auch steigen und die Belastung und Schuld sich in der Regel real nach unten inflationiert.

Vor allem steigen ja aktuell auch die Mieten rasant an, weil viele Eigentumsuchende sich dieses aktuell schlicht nicht mehr leisten können und auf den Mietmarkt drängen.